부동산시장은 팔할이 심리다!끝없는 집테크 수난의 트라우마는 어떻게 하면 극복할 수 있을까? 세대 전체가 겪고 있는 아파트 통(痛)을 이겨내려면 부동산시장을 좌지우지하는 시장 참여자들의 심리를 이해해야 한다. 부동산시장의 변동성은 시장 참여자들의 불안 심리에 비례하기 때문이다. KB국민은행 부동산 수석전문위원으로 가장 영향력 있는 부동산 대표 전문가인 박원갑 박사가 부동산과 심리를 쉽고 재미있게 엮은 책을 냈다.‘하우스 푸어’로 고통받던 기성세대를 넘어 이제는 그 자식 세대인 MZ세대의 ‘영끌 푸어’에 이르기까지 부동산 재테크 잔혹사는 쳇바퀴 돌듯 반복되고 있다. 미국발 고금리 태풍 이후 부동산 가격의 우상향 맹신은 산산이 깨지고 말았다. 공급이나 실물경제, 정책 같은 변수만으로는 흐름을 진단하기가 어려워진 것이 현실이다. 최근 부동산시장의 흐름을 쫓다 보면 도저히 상식적으로 이해되지 않는 비이성적·비합리적인 모습이 자주 나타난다. 이에 저자는 부동산시장을 움직이는 사람들의 내면 작용을 간단한 심리학적 용어와 이론을 활용해 다각도로 분석했다. “왜 가격이 곤두박질친 아파트를 팔지 못할까?” “왜 이익이 난 부동산은 재빨리 팔아 치울까?” “왜 아파트를 팔 때와 달리 오래 산 단독주택을 팔 때 더 아쉬운 감정이 들까?” 같은 질문들은 각각 ‘손실 회피’ ‘처분 효과’ ‘소유 효과’라는 개념을 적용하면 쉽게 해답을 낼 수 있다. ‘양떼 현상’ ‘대비 효과’ ‘미래 기대치’ ‘현저성 편향’ ‘자기 열등화 전략’ ‘닻 내림 효과’ 등의 심리적 현상 때문에 우리는 덜컥 어리석은 판단과 선택을 하고 만다. 이에 저자는 한쪽으로 쏠리는 시각을 늘 경계하고 냉철하게 세상을 바라보는 균형 감각을 갖기를 제안한다. 저자가 제안하는 편향에 빠지지 않는 올바른 부동산 생각법이, 어떤 상황에서도 합리적인 선택을 하는 데 도움을 줄 것이다. 내집마련을 위해 ‘영끌’ ‘빚투’로 힘겨워하는 MZ세대들을 위한 조언도 담았다. 이들이 부동산 투자 실패를 딛고 다시금 일어설 수 있도록 위로하면서, 부동산 접근법을 바꾸고 지혜를 찾아가는 부동산 힐링법이다. ‘자기 용서’가 핵심 키워드 중 하나다. 책에는 독자들이 부담 없이 쉽게 공감하며 읽을 수 있도록 다양한 상황에 처한 부동산 실구매자들의 구체적인 에피소드가 가득하다. 부동산시장은 공급과 정책 외에도 인간 심리를 함께 읽어야 제대로 보인다. 이 책을 통해 부동산시장을 바라보는 렌즈를 체질적으로 완전히 바꿀 수 있을 것이다. 심리적 편향에 빠지지 않는 현명한 부동산 생각법!이 책은 총 6장으로 구성된다. 1장 ‘부동산시장은 인간 심리의 변주곡이다’에서는 ‘하우스 푸어’에서 ‘영끌 푸어’에 이르기까지 우리는 왜 부동산 때문에 행복하지 않은지에 대해 조명한다. 돈을 벌기 위한 욕망의 수단으로 전락한 ‘집’과 이러한 집의 가격을 종교처럼 숭배하며 우상향 기우제를 지내는 우리들의 현실을 보여준다. 2장 ‘누구나 빠지는 심리적 편향을 경계하라’에서는 부동산시장을 뒤흔드는 심리 코드를 살펴본다. 비이성적이고 비합리적인 선택을 하게 만드는 ‘양떼 현상’ ‘행동 감염’ ‘손실 회피’ ‘현상 유지 편향’ ‘처분 효과’ ‘대비 효과’ ‘행동 편향’ 등의 심리적 편향에 빠지지 않고 올바른 결정을 내릴 수 있도록 돕는다. 3장 ‘남의 성공 스토리에 휘둘리지 마라’에서는 시장 참여자들이 왜 어처구니없는 속임수에 당하는지에 집중해 인간 심리의 취약한 영역을 건드리는 교묘한 마케팅 전략 등을 살펴보고, 심리적 함정에 빠지지 않도록 단단한 생각의 틀을 갖추는 방법을 제시한다.4장 ‘한국 부동산은 일본 부동산의 복사판이 될까?’에서는 ‘이기적 편향’ ‘인지 부조화’ ‘유형화 오류’ ‘현저성 편향’ ‘자기 열등화 전략’ ‘자기중심적 귀인’ ‘닻 내림 효과’ 등의 심리적 현상이 부동산시장에서 어떻게 발현되는지를 알아본다. 부동산 전문가들에 대한 오해와 편견, 부동산을 인식하는 의제와 틀을 제공하는 언론의 역할을 짚어보고, 전문가의 경제 예측을 경계할 것을 강조한다. 5장 ‘부동산을 대하는 접근법부터 바꿔라’에서는 아파트에서 행복을 찾기 위해서는 변동성이 큰 아파트 가격과 거리를 두라고 말한다. 부동산을 현금 흐름을 만드는 금융상품으로 여기고 자주 보상을 받는 게 현명하다고 강조하며, 부동산 관련 ‘공포 비즈니스’의 희생양이 되지 말 것을 일러둔다. 6장 ‘부동산도 힐링이 필요한 시대다’에서는 영끌 푸어의 고통에서 벗어나기 위해 자신의 지난 과오를 용서하고 ‘자기 불행 코스프레’를 하지 말 것을 주문한다. 그러면서 ‘과거의 잘못 곱씹지 않기’ ‘타인(제삼자)의 시각으로 내 문제 바라보기’ ‘망각하기’라는 마음훈련법 3가지를 소개한다. 가격의 노예가 되지 않으려면 집의 2가지 기능인 ‘홈’과 ‘하우스’의 비중을 50% 대 50%로 맞추는 게 이상적이라고도 말한다.￭ 차례프롤로그_집에서 행복을 찾는 부동산 생각법 1장 부동산시장은 인간 심리의 변주곡이다우리도 모르게 빠져든 가격의 ‘상향 편향’ ‘하우스 푸어’ 너머 ‘영끌 푸어’ 시대적 유행이었던 갭투자, 이젠 거센 역풍 벼락거지와 설거지세대 예측 밖 ‘외생변수’가 더 무섭더라 힘겨운 ‘존버’의 삶 어김없이 반복되는 아파트 재테크 잔혹사 욕망의 집어등과 아비투스 우상향 기우제를 지내는 사람들 “역세권 중소형은 불황에도 강할 줄 알았죠” 고통스러운 사유 무섭고 위험한 이윤 지향적 사고방식 편안과 불안의 이중주 가격을 추앙하는 삶 건물 위험 판정에 웬 축하 플래카드? 어느 순간, 개인도 기업처럼 행동한다 시골에선 집을 언제 살지 묻지 않더라 ... 2장 누구나 빠지는 심리적 편향을 경계하라부동산시장은 인간 심리의 집합체다 ‘돈의 주인’ 사람 마음을 읽어라 “마케팅은 인간이 비합리적이니까 가능한 거죠” ‘예상의 무한 연쇄’에서 탄생하는 투기 개인 광기와 집단 광기 누구나 장기적으로는 합리적이다 부동산 무리 짓기는 지혜인가, 광풍인가? 자주 나타나는 ‘생각의 단일화’ ‘대전족’은 또 다른 행동 감염 시장은 때로는 ‘자기실현적 예언’에 빠진다 시장을 전망할 때도 눈치를 본다 시대정신과 시대감정의 차이 인간은 얻는 것보다 잃는 것에 더 예민하다 속참행하, 그리고 단두대 부동산의 제1심리 법칙 “손해 보고 팔기 싫어” 부동산이 침체되면 거래부터 줄어들더라 또 다른 부동산 심리 법칙 ‘처분 효과’ ‘전세 런’, 또 다른 손실 회피 심리 때로는 집 팔고 나서 해방감도 들더라 누구나 빠져드는 심리적 편향 강남 펜트하우스에 살다가 시골로 이사 가면 불행할까? 중개업소에서 아주 싸거나 비싼 집을 보여주는 이유 전월세 전환율이 높아지면 세입자 부담도 늘어나나? ...3장 남의 성공 스토리에 휘둘리지 마라경제학 박사도 사기 덫에 걸려든다 “의심 겁나게 하지. 그러니까 걸려드는 거야” 마지막 남은 로열층을 준다고 속삭이면… 작정하고 치는 사기에는 속수무책 ‘안심 마케팅’에 속지 말라 얼굴이 험상궂은 사기꾼은 없더라 어쩌다 찾아온 행운에 속지 마라 요즘은 복칠운삼이라는데… “딴 날은 있어도 딴 놈은 없더라” 어처구니없는 실수로 무너진다 소유하는 순간, 내 마음도 그곳으로 향한다 시장 가격보다 비싼 정서적 가치 내가 지은 빌딩에 애착이 가는 이유 집을 꾸미다 보니 ‘집 사랑꾼’ 재건축 아파트는 부동산의 ‘상품 쿠폰’ 소유 효과를 노린 “일단 살아보세요” ...4장 한국 부동산은 일본 부동산의 복사판이 될까?사람은 누구나 이기적 편향으로 살아간다 나는 능력, 남은 도덕으로 평가한다 ‘산 집’과 ‘판 집’에 대한 생각의 차이 부동산 전문가들은 다 부자일까? 부동산 뉴스가 없으면 집값도 조용할까? 미디어의 핵심 기능, 의제와 틀 가격 변동을 더 부채질하더라 틀 짓기에 걸려들지 말라 부동산시장은 1차 방정식이 아니다 예측으로 부를 일군 사람은 시장에 드물다 왜 ‘셀프 족쇄’를 채울까? 초심을 잃지 말라? 변심을 잘해야 성공한다 소망적 사고와 당위적 사고는 위험하다 왜 경제 극단론자는 자주 등장하는 걸까? 권위자의 말이라도 비판적으로 수용하라 평론가가 될 것인가, 실수요자가 될 것인가? 약간의 착각 속에서 사는 우리들 3가지 유형의 집값 바닥 실패한 사람은 동창회에 나오지 않더라 선견지명인가, 후견지명인가? 당신도 ‘착각 상관’에 빠질 수 있다 겉 따로 속 따로인 인간의 미묘한 심리 “돈 되는 아파트 하나 찍어주세요” 뭉치면 망하고, 흩어지면 산다 왜 아무도 총대를 메지 않을까? 다운계약서에 이타주의는 없더라 마음속에 왜 두 지갑이 있을까? 아는 게 힘, 모르는 게 약 ...5장 부동산을 대하는 접근법부터 바꿔라유혹에 수시로 흔들리는 사람을 위하여 오디세우스가 한국의 아파트에 산다면? 집값 상승은 물가에 대한 보상행위 금리는 모든 자산시장의 중력이다 명목가격의 영원한 하락은 없다 공포팔이, 어떻게 유망한 비즈니스가 되었나? 부동산은 ‘종이 자산’보다 ‘바위 자산’이다 부채와 수익의 균형이 지속적인 성공의 비결이다 남의 돈을 무서워할 줄 알아야 한다 위기는 새벽 도둑처럼 찾아온다 ...6장 부동산도 힐링이 필요한 시대다시대의 시각으로 나를 비추면 달리 보인다 마법의 해결사는 없다 ‘내 탓이오’만으로 힐링이 될까? 내가 똑똑해서 꼭지에서 집을 안 샀다고? 나의 아픔을 넘어 시대와 세대의 아픔 자기 용서는 치유를 위한 자기 화해 ‘자기 불행 코스프레’는 금물 ‘영끌 푸어’의 고통에서 벗어나는 마음훈련 곱씹기 안 하기, 거리 두기, 그리고 망각 ...에필로그_부동산시장의 변동성은 불안 심리에 비례한다 미주